洛阳伊滨区——价格低位，明日新城
伊滨区位于洛阳市区东南部，西邻世界文化遗产龙门石窟，北与佛教祖庭白马寺隔洛河相望，是洛阳市城乡一体化示范区的重要组成部分。
2007年伊滨区正式成立，2009年《洛阳市城市总体规划（2008—2020）》向社会公示，2010年伊滨区开始建设，拉开了洛阳跨过伊河向东向南发展的序幕，洛阳市也基本形成了主城七区（伊滨区、洛龙区、瀍河区、老城区、西工区、涧西区、高新区）+吉利区的分布格局。
自2010年始，伊滨区经历了早期的调整规划到先行开发工业，紧接着房地产开发进入初期，商业、生活配套逐步开工建设，区域整体逐步规划建设成为综合型新区。
01
区域房地产现状
开发初期，洛阳房价低位
热点土地供求区，楼面价低，溢价率高
2020年前三季度各区域土地情况对比来看，随着城镇化的进程及市区建设用地越来越少，老城区土地供应量不足，伊滨区成为供应量仅次于洛龙区的热点区域，但区域的发展现状限制了土地价格，伊滨区拿地成本与其他区域相比相对较低。
不过，得益于伊滨区良好的发展规划，区域内成交量也不容小觑，在激烈的竞争下，区域内的土地溢价率达约37.52%，位居主城区头名。
2020年1-8月份伊滨区成交约5宗经营性用地，约4宗溢价成交，其中2020年3月份由8家房企历经约242轮竞争的商住用地，由正弘置业以成交地价约581万元/亩竞得，溢价率约165.3%，刷新区域住宅地价新高。
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数据来源：克而瑞咨询决策系统
供不应求的住宅市场，城市房价低位
市中心的楼盘因价格因素或产品较少不能满足所有置业者的需求，伊滨区作为发展较晚的城市新区，楼盘价格相对偏低。
2020年1-8月份区域成交量排名榜眼，在整体供大于求的市场大环境下，伊滨区呈现供不应求的状态，市场热度高，而区域成交均价仅约8135元/㎡，排名靠后，与洛龙区价格差达约3347元/㎡。
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数据来源：克而瑞咨询决策系统
作为城市发展新区，伊滨区从开工建设至今约10年时间，区域内仅道路修建相对完善，学校、医院及文化、休闲场馆等公共服务设施建设刚刚展开，人口导入多依靠于产业与周边村镇，距离城市中心仍有一定距离，故区域地价、楼面价、房价处于城市低位。
但随着洛河以北区域以及洛龙区房地产开发接近饱和，伊滨新区的净地优势和发展潜力吸引了大量品牌房企的关注与进驻。作为城市向东发展的新兴区域，伊滨区将是洛阳未来10年发展的主要方向，以伊河水系为纽带，以产业发展为支撑，逐步建成为产城融合、生态环保的新城区。
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图源网络
02
区域规划
未来洛阳CBD和宜居新城
2018年7月，洛阳市审议通过了伊滨新城重点区域城市设计，确定了洛阳的未来轴线位置所在——伊滨区的核心地带。
这条轴线全长约27公里，包含北邙文化段、伊洛河谷生态段、伊滨新城段和万安山森林景观段。北向南依次集中布局综合服务、交通枢纽、科技创新、体育运动等功能区，新建国际会展中心、科技馆、体育馆等公共设施。
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图源网络
洛阳市未来轴线即伊滨区的具体规划：
交通：
洛阳头个绕城环线（已开通，南环路与东外环路）；洛偃快速通道、伊河大桥完工通车，打通了科技大道向西、汉魏大道向北通道，形成伊滨区向西、向北8条重要联通通道；万安山通航机场（建设中）。
学校：
北大公学、伊滨区第一实验小学、伊滨区第二实验小学等学校在建中；洛阳师范学院、洛阳铁路信息工程学校、洛阳八中伊滨校区、枫叶国际学校、洛阳华洋国际学校等优质教育资源也在建中；北大公学中小学部、伊滨区第一实验小学已投入使用。
医疗：
洛阳市第一中医院伊滨院区、市第一人民医院伊滨医院在建中。
旅游：
薰衣草庄园、豪泽国际郁金香花海、万安山山顶公园、万安山野生动物园、东花园等生态旅游类项目已吸引过万游客。
产业：
构建伊滨区“2+3+2”的现代产业体系—高端制造、高端服务两大主导产业；机器人及智能制造、电子信息、文化旅三大新兴产业；通用航空、现代都市农业两大特色产业；华耀城商贸物流项目拟建成集物流、贸易、电商、会展、住宅配套等功能于一体的大型综合商贸物流城。
03
产业拉动经济
配套提升价格
随着中央商务区部分办公楼的交付使用，多家房企已进驻办公，拉动区域经济发展、人口导入，可以看到区域成交量在2018年年底后激增，2019年区域成交总量环比2018年增长约46%。
随着片区内交通道路的不断完善，学校建成招生，成交价格也在一路上扬，2020年在整体大环境惨淡下，本区域成交量逆势而发，快速恢复，近四个月月均成交约7.3万方，预计未来随着市场逐渐向好，区域成交量价将进一步攀升。
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数据来源：克而瑞咨询决策系统
伊滨区区域内土地一级整理多由政府主导完成，后期多为净地出让，因此拍地风险小，地价低。而作为未来洛阳的CBD，政府多政策扶持，区域发展利好不断，房地产企业从2017年的几家到现在的数十家，未来发展可期，且现阶段受大环境影响，房地产市场平稳发展，价格波动较小，无论对房企还是客户都不失为进入的好时机。
周静颖
城市研究事业部
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